广州婚姻调查解析：结婚首付买房 离婚时贷款没还完 怎么办？

在婚姻存续期间购买房产且贷款未还清的情况下离婚，需根据具体情况处理房产分割问题。以下是广州婚姻调查的分析及建议：

一、房产性质认定

婚后购买原则

无论登记在谁名下，婚后用夫妻共同财产支付首付和还贷的房产，原则上属于夫妻共同财产（《民法典》第1062条）。

特殊情形例外

若一方用婚前个人财产支付全部首付，且登记在自己名下，婚后用个人财产还贷，需保留完整资金流水证明，可能认定为个人财产。

双方有书面财产协议约定房产归属的，按协议处理。

二、离婚时的分割方式

协商优先

双方可协商房产归属，常见方案包括：

一方取得房产，补偿对方已还贷款及增值部分

出售房产后分割净款项

诉讼分割标准

房产归属判定：法院优先考虑抚养子女方、无过错方、无房方的实际需求。

补偿计算：

补偿金额 = （婚后共同还贷本息 ÷ 购房总成本） × 离婚时房产现值 × 50%

剩余贷款处理：取得房产一方需承担后续还贷义务。

三、贷款未结清的特殊处理

银行同意变更

需与贷款银行协商，通常需要：

新产权人具备还款资质

办理抵押人变更手续

重新签订抵押合同

无法变更的处理

暂不分割产权，待贷款结清后另行诉讼

签订书面协议明确还款责任和产权比例

四、操作建议

证据收集

保留购房合同、付款凭证、还贷记录

对房产现值进行评估（可委托专业机构）

风险防范

若对方继续居住，需约定明确的还款监督机制

通过公证或法院调解书确认分割方案

税务成本

房产过户可能涉及契税、个人所得税等费用，需提前测算。

建议双方优先协商解决，若分歧较大，可向人民法院提起诉讼。具体方案需结合房产登记情况、出资比例、婚姻过错等因素综合判断，必要时咨询专业婚姻调查或律师制定诉讼策略。